1. การทำธุรกิจของรุ่นลูก ที่ขอใช้ที่ดินของพ่อแม่

ก่อนจะเริ่มเรื่องบัญชีและภาษี เรามาเกริ่นกันสักหน่อย การทำธุรกิจของรุ่นลูก ที่นำที่ดินของรุ่นพ่อแม่มาใช้ จะมีลักษณะอย่างไรบ้าง

กิจการไหนบ้าง ที่ต้องการใช้ที่ดิน

กิจการสมัยใหม่ เน้นการขายบนโลกออนไลน์ อาจจะไม่ต้องการใช้ที่ดิน แต่ทว่า มีกิจการอีกไม่น้อย ที่จำเป็นต้องใช้ที่ดินในการประกอบธุรกิจ หรือขยับขยายกิจการ หากขาดจิกซอว์ตัวนี้ไป กิจการคงเติบโตยาก

ตัวอย่างกิจการที่ต้องใช้ที่ดินในการดำเนินงาน เช่น

• กิจการผลิต: ต้องมีพื้นที่โรงงาน เพื่อผลิตสินค้า หรือขยายกำลังการผลิต
• กิจการบริการ: ร้านซ่อมรถ ร้านนวด คลินิก
• กิจการเกษตร: สวนทุเรียน สวนมังคุด ฟาร์มเลี้ยงสัตว์

ทำไมต้องใช้ที่ดินพ่อแม่

เป็นที่รู้กันดีอยู่ว่าราคาที่ดินนั้น มีมูลค่าสูงมาก โดยลำพังเจ้าของธุรกิจที่เพิ่งสร้างตัวคงไม่สามารถลงทุนซื้อที่ดินได้ด้วยตัวเอง หรือถ้าจะไปกู้เงินมาซื้อที่ดิน เราเองก็อาจจะยังไม่มีเครดิตเพียงพอ 

นอกจากนี้แล้วถ้าพ่อแม่มีที่ดินไว้ แต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร ก็อาจเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในราคาสูง 

นี่จึงเป็นเหตุผลว่า ทำไมเจ้าของธุรกิจ SMEs จึงเลือกที่จะใช้ที่ดินของพ่อแม่มาต่อยอดธุรกิจนั่นเองค่ะ (แต่อย่าลืมขออนุญาตพ่อแม่เสียก่อนนะ!)

2. การนำที่ดินของพ่อแม่มาใช้ในธุรกิจ สามารถทำอย่างไรได้บ้าง

ถัดมาเราลองมาดูทางเลือกในการนำเอาที่ดินของพ่อแม่มาใช้ประโยชน์ในธุรกิจว่า เราสามารถทำอย่างไรได้บ้าง แล้วมีผลทางบัญชีและภาษีอย่างไร

บริษัทซื้อที่ดินจากพ่อแม่

การให้บริษัทซื้อจากพ่อแม่มาเลย เป็นวิธีที่ตรงไปตรงมาที่สุด ซึ่งสามารถเลือกทำสัญญาซื้อขายที่ดินได้ตามมูลค่าที่ตกลงกัน ในกรณีที่กิจการยังไม่มีกระแสเงินสดเพียงพอ ก็สามารถเจรจาแบ่งชำระค่าที่ดินได้ 

ในทางบัญชี กิจการจะต้องรับรู้ที่ดินเป็นสินทรัพย์เพิ่มขึ้นมา และเงินสดลดลงจากการจ่ายชำระ แต่กรณีที่ยังชำระไม่หมดจะบันทึกเป็นเจ้าหนี้จากการซื้อที่ดินเป็นหนี้สินในงบการเงินค่ะ

ส่วนพ่อแม่เองก็จะมีรายได้จากการขายที่ดินเกิดขึ้นค่ะ

พ่อแม่โอนที่ดินเป็นชื่อบริษัท

การโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของที่ดิน จากพ่อแม่ มาให้บริษัท ในที่นี้มี 2 แนวทาง ได้แก่

• การโอนที่ดินมาเป็นสินทรัพย์ คู่กับเงินลงทุนในส่วนของผู้ถือหุ้น ทำให้พ่อแม่กลายเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทไปด้วย 
• การโอนที่ดินมาเป็นสินทรัพย์ของกิจการแบบฟรีๆ แม้ว่าทางบัญชี กิจการที่ใช้ TFRS for NPAEs จะอนุญาตให้บันทึกสินทรัพย์เข้ามาในราคาทุน (ที่ต่ำมากๆ) แต่ในทางภาษี การได้ที่ดินมาฟรีๆ นั้นเป็นไปไม่ได้ ซึ่งสุดท้ายแล้วทางภาษีก็ถือเป็นรายได้ของกิจการนะคะ 

และสำหรับพ่อแม่นั้น การให้ที่ดินไปเฉยๆ แบบไม่มีค่าตอบแทน ก็ยังถือเป็นการขายในทางภาษีอยู่ดี

บริษัทเช่าที่ดินจากพ่อแม่

การเช่าที่ดินจากพ่อแม่มาดำเนินธุรกิจ เป็นอีกวิธีที่นิยมทำกัน เนื่องจากเป็นวิธีที่ได้ประโยชน์กันทั้งสองฝ่าย ด้านบริษัทได้สิทธิ์ในการใช้ที่ดิน โดยชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือรายปี ในส่วนของพ่อแม่เองก็ยังไม่เสียกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นไปค่ะ

สุดท้ายแล้ว การเช่าที่ดินจากพ่อแม่ ทำให้บริษัทมีค่าใช้จ่ายที่เรียกว่า “ค่าเช่า” เกิดขึ้นทั้งทางบัญชีและภาษีค่ะ ส่วนพ่อแม่เองก็จะมีรายได้จากการให้เช่าเช่นเดียวกัน

บริษัททำสัญญาขอใช้พื้นที่

ในกรณีที่พ่อแม่ยังต้องการมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่ แต่อยากให้ลูกนำที่ดินนั้นไปใช้ในธุรกิจฟรีๆ โดยทำสัญญาขอใช้พื้นที่

ในทางบัญชีบริษัทจะไม่เกิดค่าใช้จ่ายในกิจการ และไม่ได้เสียเงินค่าเช่าด้วย 

แต่ในทางภาษีนั้น การให้บริการโดยไม่มีค่าตอบแทนโดยไม่มีเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินค่าบริการนั้นเป็นรายได้ทางภาษี ตามราคาตลาดในวันที่ให้บริการ ตามมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร

3. สรุป การนำที่ดินของพ่อแม่มาใช้ในธุรกิจ มีผลกระทบเกี่ยวกับภาษีเงินได้อย่างไร?

จากที่เล่ามาข้างต้น รูปแบบในการนำที่ดินมาใช้นั้นมีหลายกรณี ในทางบัญชีก็ได้ทำความเข้าใจกันพอสมควรแล้ว สำหรับหัวข้อนี้อยากจะขอสรุปความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องภาษีเงินได้นิติบุคคล (ของบริษัท) และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ของพ่อแม่) มาให้ทุกคนเข้าใจในตารางเดียวกันค่ะ

จากตารางนี้เราจะเห็นว่า การนำที่ดินพ่อแม่มาใช้ในธุรกิจนั้น มีเรื่องภาษีมาเกี่ยวข้องอีกมากมาย นี่ยังไม่นับรวมภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ หรือค่าธรรมเนียมการโอนนะที่ต้องทำความเข้าใจ 

ดังนั้น นอกเสียจากจะวางแผนทำการค้าแล้ว อย่าลืมวางแผนวิธีการนำที่ดินมาใช้ในธุรกิจให้ดี และนำตัวเลขมาลองคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน ก่อนที่จะตัดสินใจนะคะ เพราะมิเช่นนั้น อาจจะโดนภาษีอานโดยไม่รู้ตัวก็ได้ค่ะ

อ้างอิง 

คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 100/2543 เรื่อง การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์