สัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือสัญญาเช่า

ใครที่ต้องเกี่ยวพันกับการซื้อขายและการเช่า เอกสารสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาเช่าเป็นสิ่งที่ต้องทำความเข้าใจเป็นอย่างมาก สัญญาซื้อขายก็เป็นสิ่งที่ผ่านหูผ่านตาหลายคน แต่อาจจะไม่รู้ความหมายที่แท้จริงเท่าไหร่ อีกหนึ่งสัญญาที่ใช้บ่อยคือ หนังสือสัญญาเช่าบ้าน ถ้าได้เข้าใจความหมายที่แท้จริง รวมไปถึงวิธีใช้ในบทบาทของคนทำงาน HR หรือเจ้าของกิจการ คงจะดีไม่ใช่น้อยเลย

เลือกอ่านได้เลย!

1. สัญญาซื้อขายคืออะไร

สัญญาซื้อขาย คือ สัญญาที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อและผู้ตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ หมายถึง การโอนความเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน ที่ซื้อขายนั้นให้แก่ผู้ซื้อ เมื่อผู้ซื้อได้เป็นเจ้าของก็สามารถที่จะใช้ ได้รับประโยชน์ หรือจะขายต่อไปอย่างไรก็ได้

โดยปกติแล้ว การซื้อสินค้าทั่วไปนั้น อาจไม่จำเป็นต้องทำสัญญาซื้อขายกันโดยตรงก็ได้ แต่ในกรณีที่มีการซื้อขายสินค้ามูลค่าสูง อย่างที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีกำหนดไว้ว่า การซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์และมีผลทางกฎหมายจะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าที่ของสำนักงานที่ดิน

2. สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่ทำหน้าที่ในการแสดงเจตจำนงว่าจะมีการซื้อขายในอนาคตอย่างแน่นอน ซึ่งอาจจะมีการระบุถึงความต้องการในการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต และการวางเงินมัดจำบางส่วน และเมื่อถึงระยะเวลาที่กำหนดก็จะมีการทำสัญญาซื้อขายกันเพื่อโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากนี้ แม้สัญญาจะซื้อจะขายจะไม่ได้มีเอกสารสัญญาโดยตรง แต่ถ้ามีการตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้แก่กัน ก็สามารถเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายได้แล้วเช่นกัน

3. สาเหตุที่สัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสำคัญ

ความสำคัญของสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายมีดังนี้

สัญญาซื้อขาย เป็นสัญญาที่สำคัญและจำเป็นอย่างมากเมื่อต้องการซื้อขาย โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าไม่เป็นโมฆะ
เป็นการให้คำมั่นแก่กันว่า จะซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์กันอย่างแน่นอน ทั้งปัจจุบันและในอนาคต
ป้องกันความเสียหายแก่คู่สัญญา ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา ส่งผลให้สัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถเป็นสัญญาปากเปล่า มีผลทางกฎหมายเลยทันที
หากเป็นเอกสารสัญญาที่มีลายลักษณ์อักษรชัดเจน ก็จะป้องกันความขัดแย้งและความรับผิดชอบได้

4. สัญญาซื้อขาย vs สัญญาจะซื้อจะขาย แตกต่างกันอย่างไร

ความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขาย มีดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขาย มักเกิดก่อนสัญญาซื้อขาย
ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขาย ยกเว้นแต่ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ที่จะต้องมีการทำสัญญาซื้อขาย
เจตนาของสัญญาแตกต่างกัน คือ สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีเพื่อเตรียมให้มีการซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต ส่วนสัญญาซื้อขาย มีเพื่อต้องการซื้อ-ขายและโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นเจ้าของในวันที่ทำสัญญาทันที
สัญญาจะซื้อจะขาย มีผลทางกฎหมายทันที แม้จะเป็นสัญญาปากเปล่าก็ตาม ส่วนสัญญาซื้อขายมีผลทางกฎหมายหลังจากสัญญาซื้อขายสำเร็จ (กล่าวคือ ในกรณีที่เป็นสัญญามีแบบแผน จำเป็นต้องที่จะต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าที่ของสำนักงานที่ดิน)
กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อจะได้รับเงินมัดจำทั้งหมดคืน ส่วนกรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำหรือฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายได้ แต่ถ้าผิดสัญญาซื้อขาย ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืน ผู้ซื้อสามารถดำเนินการฟ้องร้องในฐานฉ้อโกงได้

5. ส่วนประกอบของสัญญาซื้อขาย

ตัวอย่างของสัญญาซื้อขายนั้นประกอบไปด้วย

6. ส่วนประกอบของสัญญาจะซื้อจะขาย

ตัวอย่างของสัญญาจะซื้อจะขายนั้นประกอบไปด้วย

7. การใช้สัญญาซื้อขายในบริบทของคนทำงาน HR หรือเจ้าของกิจการ

7.1 คนทำงาน ลูกจ้าง หรือพนักงาน

พนักงานที่มีหน้าที่เกี่ยวข้องกับสัญญาซื้อขายควรให้ความสำคัญกับประเด็นต่อไปนี้

ควรตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร รายละเอียดสินค้า ราคา และเงื่อนไขการชำระเงินอย่างละเอียด
ปฏิบัติตามขั้นตอนและระเบียบ ทำความเข้าใจและปฏิบัติตามขั้นตอนการจัดซื้อจัดจ้างขององค์กรอย่างเคร่งครัด
ควรจัดเก็บเอกสารและหลักฐาน รวมไปถึงดูแลการจัดเก็บสำเนาสัญญา เอกสารประกอบ และหลักฐานการทำธุรกรรมอย่างเป็นระบบ

7.2 เจ้าหน้าที่ฝ่ายบุคคล รวมถึงเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายและฝ่ายจัดซื้อ

ฝ่าย HR มีบทบาทสำคัญในการกำกับดูแลและตรวจสอบการทำสัญญาซื้อขายดังต่อไปนี้

กำหนดนโยบายและแนวปฏิบัติ วางแนวทางการทำสัญญาซื้อขายที่ชัดเจน รัดกุม และสอดคล้องกับกฎหมาย
ฝึกอบรมพนักงานให้เข้าใจขั้นตอน ข้อควรระวัง และความรับผิดชอบในการทำสัญญาซื้อขาย
ตรวจสอบ ควบคุม และดูแลให้การทำสัญญาซื้อขายเป็นไปตามระเบียบและนโยบายขององค์กร

7.3 เจ้าของกิจการ

เจ้าของกิจการต้องพิจารณาการทำสัญญาซื้อขายในมุมมองที่กว้างขึ้นดังต่อไปนี้

วางกลยุทธ์ทางธุรกิจ กำหนดนโยบายการทำสัญญาซื้อขายที่สอดคล้องกับเป้าหมาย และกลยุทธ์ขององค์กร
บริหารความเสี่ยง ประเมิน และจัดการความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการทำสัญญาซื้อขาย
การสร้างความสัมพันธ์ทางธุรกิจ โดยใช้สัญญาซื้อขายเป็นเครื่องมือในการสร้าง และรักษาความสัมพันธ์กับคู่ค้า

8. สัญญาเช่าบ้าน คืออะไร

สัญญาเช่าบ้าน คือ เอกสารสัญญาทางกฎหมายที่กำหนดรายละเอียดร่วมกันในการให้เช่าบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า สัญญาเช่าบ้านจะระบุรายละเอียดต่าง ๆ ได้แก่

ชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
รายละเอียดของบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า
รายละเอียดการชำระเงินเช่า
เงื่อนไขในการชำระเงิน

ครอบคลุมไปถึงสิ่งที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามในระหว่างเช่าบ้าน เช่น การดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์ การใช้งานอสังหาริมทรัพย์ให้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์และการใช้งานที่เหมาะสม รวมถึงเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเช่า หรือการต่อสัญญาเช่าในกรณีที่ต้องการต่ออายุสัญญา

9. สัญญาเช่าบ้านสำคัญอย่างไร

เราไม่สามารถรู้ได้ว่าผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าแต่ละคนมีนิสัยใจคออย่างไร เพราะผู้เช่าอาจไม่น่ารักทุกราย ดังนั้นการมีสัญญาเช่าที่ดี จึงเป็นสัญญาเช่าที่รัดกุม และเป็นสัญญาเช่าที่รักษาผลประโยชน์ให้ทั้งฝั่งผู้เช่า และผู้ให้เช่า จะเป็นตัวช่วยสำคัญของการป้องกันปัญหาไม่ให้เกิดขึ้นได้

10. ส่วนประกอบของสัญญาเช่าบ้าน

ตัวอย่างส่วนประกอบของสัญญาเช่าบ้านควรมีข้อมูลดังนี้

11. การทำสัญญาเช่าที่ชัดเจนและรัดกุม

ถ้าสัญญาเช่าไม่ชัดเจนและไม่รัดกุม อีกทั้งไม่ได้มีการตกลงทำความเข้าใจกันตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่ อาจทำให้เกิดปัญหาตามมาได้ ดังนั้น สัญญาเช่าที่ชัดเจนและรัดกุมจึงสำคัญมาก ซึ่งจะต้องทำข้อตกลงและเข้าใจร่วมกันก่อนเซ็นเอกสารใด ๆ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเหล่านี้ก่อนหมดสัญญาเช่า ตามมาภายหลังได้ เช่น

ทำสัญญาเช่าไว้ 2 ฉบับ เพื่อให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบทุกหน้า แล้วผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ
ระบุอัตราค่าเช่า เงื่อนไขการจ่ายค่าเช่า (กำหนดวัน เวลา และรูปแบบ) ค่าปรับต่าง ๆ ทั้งการจ่ายค่าเช่าช้าหรือการทำห้องพักเสียหาย การวางเงินค้ำประกัน และเงื่อนไขต่าง ๆ ให้ชัดเจน
มีหนังสือสัญญาแนบท้ายสัญญาเช่า เป็นเช็คลิสต์รายการต่าง ๆ เพื่อป้องกันการหลงลืม

12. การใช้สัญญาเช่าในบริบทของคนทำงาน HR หรือเจ้าของกิจการ

สัญญาเช่าเป็นเอกสารสำคัญในการดำเนินธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการเช่าทรัพย์สินต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน เครื่องจักร หรืออุปกรณ์ ถ้าได้ทำความเข้าใจบทบาทและความรับผิดชอบของแต่ละฝ่ายในการจัดการสัญญาเช่า จะทำให้การทำงานผ่านไปได้ด้วยดี

12.1 บุคคลทั่วไป หรือพนักงาน

พนักงานที่มีหน้าที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าควรให้ความสำคัญกับประเด็นต่อไปนี้

ตรวจสอบและจัดการเอกสาร รวมไปถึงดูแลความถูกต้องของสัญญาเช่า
จัดเก็บเอกสารอย่างเป็นระบบ และติดตามวันครบกำหนดต่าง ๆ
ติดต่อสื่อสารกับผู้ให้เช่าและผู้เกี่ยวข้อง
รายงานปัญหาหรือข้อขัดข้องให้หัวหน้าหรือผู้บริหารที่เกี่ยวข้องทราบ
ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินที่เช่าอย่างสม่ำเสมอ และรายงานความเสียหายที่เกิดขึ้น
การปฏิบัติตามสัญญา ทำความเข้าใจ และปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาอย่างเคร่งครัด

12.2 เจ้าหน้าที่ฝ่ายบุคคล หรือฝ่ายจัดซื้อ

ฝ่าย HR มีบทบาทสำคัญในการกำกับดูแลและตรวจสอบการทำสัญญาเช่าดังต่อไปนี้

กำหนดนโยบาย จัดทำแนวทางปฏิบัติ และขั้นตอนเกี่ยวกับการเช่าทรัพย์สินขององค์กร
ฝึกอบรม จัดอบรมให้ความรู้พนักงานเกี่ยวกับการจัดการสัญญาเช่า และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ควบคุม ติดตาม ตรวจสอบการปฏิบัติตามสัญญา และติดตามค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
ประเมินผล วิเคราะห์ความคุ้มค่า และประสิทธิภาพของการเช่าทรัพย์สิน

12.3 เจ้าของกิจการ

เจ้าของกิจการต้องพิจารณาการทำสัญญาเช่าในมุมมองที่กว้างขึ้นดังต่อไปนี้

วางแผนกลยุทธ์ วิเคราะห์ความคุ้มค่าระหว่างการเช่าและการซื้อ วางแผนงบประมาณระยะยาว
การบริหารความเสี่ยง ประเมินและจัดการความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการทำสัญญาเช่า
การเจรจาต่อรอง พัฒนาความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ให้เช่าและเจรจาเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์
ตรวจสอบความถูกต้องของสัญญาและควบคุมค่าใช้จ่ายให้เหมาะสม

สรุป

จะเห็นได้ว่าสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาเช่า เป็นสิ่งที่สำคัญในการซื้อขายและการเช่า ยิ่งเป็นการซื้อขายและการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างบ้าน คอนโด หรืออื่น ๆ แล้ว ยิ่งจำเป็นต้องเขียนสัญญาให้ละเอียด และรัดกุม

ก่อนทำสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาเช่าทุกครั้งควรตรวจเช็คข้อมูลในสัญญาให้ถูกต้อง อาจให้คนอื่นช่วยอ่านสัญญาอีกรอบเพื่อตรวจสอบรายละเอียดที่ถูกต้องควรทำสัญญาไว้ 2 ฉบับ เซ็นรับทราบทุกหน้า แล้วเก็บไว้คนละ 1 ฉบับ

การบริหารจัดการสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาเช่าเป็นปัจจัยสำคัญในการดำเนินธุรกิจ ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต้องเข้าใจบทบาทและความรับผิดชอบของตน ไม่ว่าจะเป็นคนทำงาน HR ฝ่ายจัดซื้อ หรือเจ้าของกิจการ รวมถึงให้ความสำคัญกับการตรวจสอบและปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาอย่างเคร่งครัด การวางระบบการจัดการสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาเช่าจะช่วยลดความเสี่ยง ประหยัดค่าใช้จ่าย และสนับสนุนการเติบโตของธุรกิจอย่างยั่งยืนได้

สำหรับเจ้าของกิจการและพนักงานขาย ที่มีความเกี่ยวข้องกับเอกสารส่วนนี้ ขอแนะนำบทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การออกเอกสารขาย รวมถึงการทำใบสั่งซื้อ หรือ PO (Purchase Order)

FlowAccount นอกจากจะเป็นโปรแกรมบัญชีที่มีผู้ใช้งานมากที่สุดแล้ว เรายังมีฟีเจอร์โปรแกรมเงินเดือน (Payroll) เชื่อมกับระบบบัญชีให้คุณบริหารงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ข้อมูลอ้างอิง