ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีที่จัดเก็บจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองเป็นรายปีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) สำนักงานเขตของกรุงเทพมหานคร และศาลาว่าการเมืองพัทยา เป็นผู้จัดเก็บภาษี โดยมีจุดประสงค์หลัก 3 ประการ คือ

1. กระตุ้นการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยใครที่มีที่ดินติดมือไว้เฉย ๆ จะต้องจ่ายภาษีในอัตราสูงขึ้นทุก 3  ปี จนเจ้าของตัดสินใจพัฒนา ขาย หรือปล่อยเช่าให้เกิดประโยชน์
2. เพิ่มรายได้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ภาษีที่จัดเก็บได้จะกลับไปพัฒนาถนน ไฟส่องสว่าง และบริการสาธารณะในเขตนั้นโดยตรง
3. สร้างความเป็นธรรมเรื่องภาระภาษี ยิ่งถือครองทรัพย์สินมูลค่าสูงมากเท่าใด ยิ่งต้องชำระภาษีตามมูลค่าประเมินสูงขึ้นตามขั้นอัตราก้าวหน้า

 

พูดง่าย ๆ  ก็คือ ใครเป็นเจ้าของที่ดิน อาคาร บ้าน หรือคอนโด รวมถึงสวนเพื่อการเกษตรล่ะก็ ต้องมีหน้าที่เสียภาษีนี้ทุกปี ยกเว้นกรณีได้รับยกเว้นตามเกณฑ์เฉพาะ เช่น บ้านหลังแรกมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เป็นต้นค่ะ

 

เรื่องควรรู้: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบัญญัติขึ้นมาเพื่อใช้แทนภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง และมีผลบังคับใช้ครั้งแรกเมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 และเริ่มจัดเก็บครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไปค่ะ

 

ใครคือผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?

กฎหมายกำหนดเอาไว้ว่า ผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องอยู่ใน 2 กลุ่มนี้ ได้แก่

1. เจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ผู้ถือโฉนดที่ดิน หรือใบครอบครองถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
2. ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของรัฐ  แม้ไม่ใช่เจ้าของ แต่หากใช้ทรัพย์สินของรัฐเพื่อหากำไร ต้องชำระภาษีแทนรัฐ

 

โดยใครที่เป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองตามโฉนดที่ดินในวันที่ 1 มกราคมของปีไหน ก็ให้คนนั้นแหละค่ะ เป็นผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนั้น โดยที่เราไม่จำเป็นต้องไปคำนวณภาษีเองนะ เพราะเจ้าหน้าที่จะประเมินภาษีแล้วจะแจ้งเป็นจดหมายว่าต้องจ่ายภาษีทั้งหมดเท่าไหร่นั่นเอง

 

เรื่องควรรู้: ถ้าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นมีเจ้าของร่วมกันหลายคน หรือเจ้าของที่ดินกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละคนกัน ให้คนที่มีส่วนเกี่ยวข้องทั้งหมดรับผิดชอบเสียภาษีร่วมกันค่ะ

 

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ควรรู้

แม้ว่าเราไม่ได้มีหน้าที่คำนวณภาษีและยื่นแบบเหมือนกับภาษีอื่นๆ ที่นำส่งสรรพากร แต่การทำความเข้าใจอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็เป็นเรื่องสำคัญ เพราะอย่างน้อยเราก็สามารถคำนวณภาษีที่จะต้องกันเงินไว้จ่ายในอนาคตได้นะคะ

 

อัตราภาษีนี้จะแตกต่างกันไปตามจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหลักการคิดจะคำนวณแบบขั้นบันได นั่นหมายความว่า ยิ่งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่าสูงเท่าไหร่ จะยิ่งเสียภาษีแพงขึ้นค่ะ โดยแบ่งออกมาได้ทั้งหมด 4 ประเภทด้วยกัน ดังนี้

 

1. ภาษีที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีไว้ใช้ประโยชน์เพื่อประกอบเกษตรกรรม เช่น การทำนา การทำสวนผัก การทำสวนผลไม้ และการทำปศุสัตว์ เป็นต้น อัตราภาษีจะแบ่งเป็น 2 แบบ ขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน ดังนี้ค่ะ

 

1) บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดิน และขึ้นทะเบียนเป็นเกษตรกรแล้ว หากที่ดินมีมูลค่าน้อยกว่า 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้าหากที่ดินของใครมีมูลค่ามากกว่านั้น ต้องคิดอัตราภาษีตามตารางด้านล่างนี้ค่ะ

 

 

2) นิติบุคคลเป็นเจ้าของที่ดิน ที่ดินที่มีมูลค่าน้อยกว่า 50 ล้านบาทจะไม่ได้รับการยกเว้นภาษี และมีอัตราภาษีที่ต้องคำนวณตามตารางนี้

 

 

2. ภาษีที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

เป็นภาษีที่คำนวณจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่พักอาศัยเป็นหลัก และเจ้าของที่พักอาศัยต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านด้วยค่ะ โดยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าน้อยกว่า 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้ามีมูลค่ามากกว่านั้น ให้คำนวณตามอัตราภาษีตามด้านล่างนี้ค่ะ

 

 

ตัวอย่างการคำนวณ

• ที่ดินพร้อมบ้าน (หลังที่สอง) มูลค่า 20 ล้านบาท ใช้อยู่อาศัย
  • อัตรา 0.02 % สำหรับหลังแรก + อัตราภาษีหลังที่ 2 ขึ้นไป 0.02 %
  • ภาษี ≈ 20,000,000 × 0.0004 = 8,000 บาท (โดยประมาณ)

 

3. ภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

กรณีเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการทำกิจการเพื่อหารายได้ เช่น ค้าขาย โรงแรม โรงงานอุตสาหกรรม รวมถึงสำนักงานออฟฟิศ ซึ่งจะมีอัตราภาษีที่สูงกว่า 2 ประเภทแรก ดังนี้

 

 

4. ภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า

มาถึงประเภทสุดท้ายแล้วค่ะ ซึ่งเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่ได้ทำประโยชน์อะไรเลย ตั้งทิ้งไว้เฉยๆ ก็เศร้าแล้ว แต่ที่เศร้ายิ่งกว่านั้นคือ อัตราภาษีที่ดินประเภทนี้แรกๆ อาจจะเท่ากันกับภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมนะคะ แต่ถ้าปล่อยทิ้งไว้นานๆ ภาษีจะเพิ่มขึ้นตามไปด้วยค่ะ

 

 

ข้อควรรู้ หากใครปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าเกิน 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก ๆ 3 ปี แต่สูงสุดไม่เกิน 3% ค่ะ

 

ตัวอย่างคำนวณ

• ที่ดินว่างมูลค่า 8 ล้านบาท ปล่อยรกร้างมา 4 ปี
  • ปีที่ 4 อัตราขยับเป็น 0.6 %
  • ภาษี = 8,000,000 × 0.006 = 48,000 บาท

วิธีการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

อย่างที่เคยเกริ่นไปแล้ว การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น จะใช้วิธีคำนวณภาษีแบบขั้นบันได ซึ่งยิ่งมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเยอะเท่าไหร่ มูลค่าของฐานภาษีก็จะยิ่งมากขึ้นเท่านั้นค่ะ โดยมีสูตรในการคำนวณเบื้องต้นก็คือ

 

 

ขั้นตอนสั้น ๆ ในการคำนวณ

1. ตรวจสอบ มูลค่าประเมินทุนทรัพย์ จากกรมธนารักษ์ ตัวเลขนี้แตกต่างตามราคาตลาดนะคะ 
2. ระบุวัตถุประสงค์การใช้งานว่า อยู่อาศัย, เกษตรกรรม, พาณิชยกรรม หรือรกร้าง
3. คูณอัตราภาษีตามตารางประกาศล่าสุดของกระทรวงการคลัง/เทศบาล

 

ตัวอย่างคำนวณ

• นายไวพจน์ ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมมูลค่า 70 ล้านบาท
  • มูลค่าที่ดิน ลบ ฐานภาษีที่ได้รับยกเว้น จะเท่ากับ 70,000,000 - 50,000,000 ดังนั้น มูลค่าของฐานภาษีที่เอามาคำนวณก็คือ 20,000,000 บาท นะคะ
  • ที่ดินมูลค่า 50 - 75 ล้านบาท จะมีอัตราภาษีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอยู่ที่ 0.03% เท่ากับ 20,000,000 x 0.03% ดังนั้นภาษีที่ต้องเสียคือ 6,000 บาท นั่นเองค่ะ

 

จากตัวอย่างนี้ เพื่อน ๆ เห็นความต่างชัดเจนใช่ไหมคะ? การใช้ประโยชน์ที่ดินแม้เพียงปลูกกล้วยย่อมคุ้มกว่าเสียภาษีแบบรกร้างหลายเท่าเลยทีเดียวค่ะ

 

ยื่นภาษีเมื่อไร ยื่นที่ไหน จ่ายออนไลน์ได้หรือไม่

 

 

เมื่อรู้ไทม์ไลน์การยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันไปแล้ว หลายคนอาจสงสัยกันค่ะว่าจะชำระภาษีที่ไหนได้บ้าง ปัจจุบันสามารถดำเนินการได้หลายช่องทาง ดังนี้ค่ะ

1. ชำระ ณ สำนักงานเขต/เทศบาล – ยื่นใบประเมินและชำระเงินสดหรือบัตร
2. ธนาคารพาณิชย์ – กสิกร กรุงไทย TTB ฯลฯ รับชำระผ่านเคาน์เตอร์และ ATM/Internet Banking (ตรวจสอบสาขาที่รองรับ)
3. ระบบออนไลน์ของท้องถิ่น – หลายเทศบาลเปิดบริการ e-Payment ผ่านเว็บไซต์หรือแอป “ท้องถิ่นดิจิทัล”
4. QR Code/พร้อมเพย์ – หนังสือประเมินใหม่จะมี QR พร้อมจ่ายผ่าน Mobile Banking ได้ทันที

 

เห็นมั้ยค่าว่าเราสามารถ “จ่ายภาษีแบบออนไลน์ได้” เพียงแค่มีหนังสือประเมินภาษีและแอปพลิเคชันธนาคารก็สามารถจ่ายเงินได้เลย สะดวกสบายมากจ้า

 

สรุป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถึงแม้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของธุรกิจ และคนที่สะสมทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ไว้เยอะ ๆ แน่นอนค่ะ ถ้าเข้าใจอัตราภาษี ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน และวิธีการคำนวณ นุชเชื่อว่าเพื่อน ๆ ทุกคนก็น่าจะวางแผนภาษีเองได้ง่าย ๆ และที่สำคัญทุก  ๆ ต้นปีอย่าลืมตรวจสอบนะคะว่า เราได้รับหนังสือประเมินภาษีหรือไม่ แล้วรีบชำระให้เรียบร้อย ได้ทั้งช่องทางออนไลน์และออฟไลน์ค่ะ